Locazioni brevi e la deduzione delle spese sostenute
Le locazioni brevi, ovvero gli "affitti" effettuati da privati, al di fuori di attività imprenditoriale o professionale, per periodi inferiori ai 30 giorni di immobili abitativi, prevedono spesso numerosi costi per battere la concorrenza, come, per esempio, fornire ulteriori servizi quali la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la connessione wi-fi, ecc... Anche trovare l'inquilino può essere oneroso, infatti, spesso si utilizzano intermediari immobiliari o soggetti che gestiscono portali telematici.
Tutte queste spese possono essere dedotte?
Le disposizioni in materia fiscale in tema di locazioni brevi sono state dettate dall’articolo 4 decreto Legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito con modificazioni dalla L. 21 giugno 2017, n. 96 con parziale revisione ad opera dell’articolo, comma 595 della Legge 178/2020 e dell’articolo 1 comma 63 della Legge 30 dicembre 2023 n. 213 ed in estrema sintesi stabiliscono:
- Laddove si opti per la cedolare secca in nessun caso il proprietario dell'immobile potrà dedurre alcunché.
- Se, invece, il contribuente opta per la tassazione ordinaria ce la possibilità di dedurre i costi a determinate condizioni.
Se a locare in regime di locazione breve è il proprietario o l’usufruttuario, il reddito conseguito si considera di tipo fondiario, e come tale da dichiarare, indipendentemente dal momento di effettivo incasso e delle relative spese. La base da cui si calcola la base imponibile sarà il lordo percepito ovvero comprensivo della quota destinata ad eventuali intermediari e non solo il netto incassato. La tassazione sarà quindi:
- Sul 100% del canone in caso di opzione per la cedolare secca;
- Sul 95% del canone in caso di tassazione a regime IRPEF ordinario. È riconosciuto un 5% di spese a titolo forfettario, così come previsto nelle locazioni ordinarie, senza necessità di documentazione.
Se, invece, a locare è il conduttore o il comodatario (colui che riceve l'immobile in comodato d'uso), i canoni sono oggetto di imposizione fiscale quando vengono effettivamente percepiti e sono considerati redditi diversi. In questo caso la base imponibile sarà:
- Sul 100% del canone in caso di opzione per la cedolare secca;
- Sul 100% del canone dedotte le spese sostenute e documentate nel caso di tassazione IRPEF ordinaria.
La scelta per la tassazione ordinaria diventa estremamente conveniente in caso di sub-locazione. Infatti, solo rinunciando alla cedolare secca il contribuente che destina l’immobile a locazione breve, e che detiene tale immobile in forza di un contratto di locazione stipulato con il proprietario dell’appartamento, potrà portare in deduzione la pigione pagata al proprietario dei muri, nonché tutte le ulteriori spese inerenti alla produzione del reddito, quali l'intermediazione, le spese di pulizia dei locali, ecc..
La nostra Società DNA PRO SRL può assisterti nella valutazione della convenienza economica e tributaria relativa alle locazioni brevi del tuo immobile. Inoltre se ci incaricherai di elaborare la tua dichiarazione dei redditi adotteremo il regime fiscale, per le locazioni brevi, più conveniente per te garantendoti così la minore pressione fiscale possibile nel pieno rispetto della normativa.
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